Ako správne naceniť vašu nehnuteľnosť?

7. februára 2021 Peter Benčurík

Ako správne naceniť vašu nehnuteľnosť?

Ak predávate nehnuteľnosť a trápite sa nad tým, ako ju správne naceniť, oboznámime vás s viacerými faktormi, ktoré môžu jej cenu výrazne ovplyvniť, pozitívne aj negatívne. Prevedieme vás tiež tromi najčastejšími metódami určovania ceny nehnuteľnosti na realitnom trhu, z ktorých si môžete vybrať tú najvhodnejšiu pre vás.

Lokalita hrá prím

Ako sme už načrtli vyššie, Trnava je mestom kultúry. Najmä v jej centre sa pravidelne koná množstvo akcií.

Zo všetkých spomenieme obľúbený Trnavský jarmok či Trnavský rínek. Bývaním v srdci mesta sa tak doslova nachádzate „v centre diania“ a nič vám neunikne.

Faktory pozitívne ovplyvňujúce cenu nehnutelnosti

Okrem atraktívnej lokality s kvalitnou občianskou vybavenosťou v blízkom okolí (obchodný dom, škola, nemocnica,...), môžete cenu svojej nehnuteľnosti navýšiť aj v dôsledku iných pozitívnych faktorov. Jedným z nich je jej poloha v zmysle svetelnosti, povrchu pozemku, vyššieho poschodia, výhľadu a pod.

Výšku ceny môže pozitívne ovplyvniť aj veľkosť, rozloha, podlahová a úžitková plocha nehnuteľnosti. Výborný technický stav (dodané revízne správy, faktúry k rekonštrukcii / výstavbe) v spojení s nízkou úroveňou hluku, vysokou sociálnou úroveňou obyvateľstva a dobrým dopravným napojením (dostupnosť vlak / MHD) dokážu predaj tiež výrazne zatraktívniť. Ak ponúkate novostavbu v bezpečnej lokalite, umiestnenú v zelenom prostredí so širokým spektrom možností trávenia voľného času (parky, lesy, ihriská), určite sa tento fakt odrazíaj na jej cene.

Podobne je to aj pri nehnuteľnos- tiach s kvalitnou konštrukciou a použitými stavbenými materiálmi, nadštandardnými prvkami (klimatizácia, vonkajšie žalúzie a pod.), lákavým dispozičným riešením (vysoké stropy) či nadpriemerným vybavením (nábytok na mieru, dizajnové prvky).

Ak v niektorom zo spomenutých faktorov vnímate silnú stránku vašej nehnuteľnosti na predaj, cenu sa nemusíte báť navýšiť. Nenavyšujte však umelo a radšej sa poraďte s realitným maklérom, ktorý dokáže vašu nehnuteľnosť objektívne naceniť.

Faktory negatívne vplývajúce na cenu nehnuteľnosti

Pri naceňovaní nehnuteľnosti by ste si mali dávať pozor aj na prítomnosť negatívnych aspektov, ktoré môžu z jej ceny ubrať. Väčšinou ide o polohu na prízemí, zvýšenom prízemí či na najvyššom poschodí bytového domu bez výťahu. Ak sa vaša nehnutenosť nachádza v zlom stave a jej vek či vek bytového domu, v ktorom je umiestnená, je vysoký, rátajte s tým, že cenu budete znižovať.

Absencia balkónu, loggie, terasy či pivnice. To všetko môže ovplyvniť vašu cenu smerom dole, rovnako ako aj jej orientácia na rušnú komu- nikáciu (frekvetnovaná križovatka, diaľnica, vla- ková trať a pod.).

Proces naceňovania nehnuteľnosti môže negatívne ovplyvniť aj nízka sociálna úroveň obyvateľstva v okolí, právne nevysporiadané prístupové komunikácie či práve vady (ťarchy, existujúci nájomný vzťah,...). Ak je vo vašej nehnuteľnosti na predaj narušená konštrukcia a statika objektu, v jej blízkosti nevyhovujúce dopravné napojenie, nevyhovujúce alebo neexistujúce inžinierske siete, určite rátajte s poklesom ceny.

Ďalšími faktormi, ktoré môžu spôsobiť problémy pri naceňovaní je tepelne neizolovaný, zatekajúci objekt, riziko záplav, nepravidelný tvar pozemku na severenom svahu aj nevyhovujúci susedia.

Metódy určovania ceny nehnuteľnosti

Okrem faktorov, pozitívne aj negatívne vplývajúcich na proces nacenenia nehnuteľnosti, existujú viaceré metódy, ktoré môžete pri určovaní ceny zvoliť.

Prvou je tzv. porovnávacia metóda, pri ktorej sa cena stanoví na základe porovnania s už rea- lizovanými obchodmi v danej lokalite a hodnotou podobných nehnuteľností v jej okolí. Táto metóda je najvyužívanejšia a zároveň najjednoduchšia.

Využiť sa dá tiež výnosová metóda stanove- nia trhovej ceny nehnuteľnosti. Tento postup je možné použiť na nehnuteľnosť, ktorá prináša výnos a jej trhovú hodnotu určuje kapitalizácia možných ziskov z jej prenájmu a súhrnný výnos za približnú dobu návratnosti vložených prostriedkov.

Treťou a poslednou metódou, s ktorou sa oboznámime, je metóda reprodukčná, ktorá určuje, koľko by v čase predaja stálo postaviť podobnú, novú nehnuteľnosť. Metóda sa zakladá na predpoklade, že kupujúci nezaplatí za neh- nuteľnosť viac, ako by zaplatil za výstavbu novej budovy, za obnovenie podobnej budovy alebo kúpy na porovnateľnom mieste, v rovnakom stave a rovnakého veku nehnuteľnosti.

Reálna trhová cena nehnuteľnosti je však oveľa širšou záležitosťou, je výsledkom dohody ku- pujúceho a predávajúceho, s prihliadnutím na dohovorený spôsob platby aj termín odovzdania nehnuteľnosti do užívania.

Peter Benčurík
predaj nehnuteľností

Share

Navjnovšie články

Korona v oblasti hypoték: Požičali by ste peniaze niekomu, kto už mal problém splácať?

Korona v oblasti hypoték: Požičali...

1. marca 2021 Katarína Fraňová

Prečítať článok
Ako správne naceniť vašu nehnuteľnosť?

Ako správne naceniť vašu nehnuteľn...

7. februára 2021 Peter Benčurík

Prečítať článok
13 tipov ktoré Vám pomôžu na trhu s nehnuteľnosťami

13 tipov ktoré Vám pomôžu na trhu ...

11. septembra 2020 Dušan Sivák

Prečítať článok